Según los participantes en el nuevo encuentro «Insight Hour» organizado por Knight Frank y plug&go, el impacto de la crisis del COVID en el mercado de oficinas será inferior al provocado por la crisis financiera de 2008.
“Insight Hour”, el espacio inspiracional y de reflexión online creado por la consultora inmobiliaria Knight Frank y la empresa de Arquitectura Corporativa plug&go, continúa promoviendo la reflexión sobre el futuro inmediato del mercado inmobiliario de oficinas. Así, los asistentes al webinar pudieron escuchar las opiniones de representantes de dos de las más importantes compañías patrimonialistas de Europa, Merlin Properties y Colonial, quienes analizaron cómo los usuarios de oficinas están enfrentándose a la transformación de los espacios de trabajo, acelerando un proceso que ya se avanzaba antes de esta crisis sanitaria.
Los participantes en este encuentro coincidieron en señalar que nos encontramos en un momento incierto, que, sin duda, está impactando en la demanda de oficinas, ya que, como apuntó Jesús Vicente Asenjo, Director de Patrimonio de Merlin Properties, el crecimiento de este sector está muy vinculado a “la evolución del PIB y del empleo”, y esta pandemia ha provocado “la mayor contracción de estos índices de los últimos años”. Aunque, según los expertos, “hay una situación mejor a la ocurrida en la crisis financiera de 2008”, debido a que actualmente “el nivel de oferta está siendo más limitado”, como aseguró Juan Manuel Ortega Moreno, Chief Investment Officer de Colonial, quien se refirió al take up en el mercado de oficinas, que ronda en Madrid los 400-450.000 metros cuadrados mientras que en Barcelona se aproxima a los 250-270.000, lo que supone una caída del 25%. No obstante, ambos profesionales resaltaron que la inversión en “el mercado de oficinas va a seguir siendo un valor refugio”, según el CIO de Colonial. “Es el activo más atractivo para un perfil de inversor mayoritario, y no creo que vaya a variar”, en palabras del directivo de Merlin Properties, quien apuntó, además, a un previsible incremento de la exposición de la inversión también en el mercado logístico frente a una disminución en el retail, tendencia que se mantiene desde antes de la pandemia, y que ésta ha conseguido de reafirmar.
Las grandes patrimonialistas de oficinas consideran necesario centrarse en la experiencia del usuario
La demanda en el mercado de oficinas, por tanto, seguirá manteniéndose; aunque los participantes incidieron en señalar que ahora la situación obliga a incorporar en el paradigma “un elemento de disrupción sobre el uso de la oficina a futuro, al que las compañías se adaptarán mejor o peor”, como indicó Ortega Moreno. Y una de las premisas a tener en cuenta en ese punto de inflexión se referirá al emplazamiento de los nuevos espacios que -para Covadonga González Quintana, CEO de plug&go- dependerá “más de la estrategia, del core business de la compañía, y no tanto de una tendencia o un movimiento asociado a esta pandemia”. Además, según González Quintana, a la hora de analizar la adaptación de los workplaces, habrá que fijarse en “una nueva situación marcada por la flexibilidad”.
La clave de este novedoso paradigma surgido por la crisis sanitaria, social y económica provocada por el COVID radicará en que “la oferta se ajuste a la demanda y no al contrario”, según Ortega Moreno. “Estábamos adaptando a los usuarios de oficinas, a las compañías, en función de los edificios y ahora ocurre al revés. «Es necesario tener en cuenta las necesidades reales de las compañías y adecuar nuestros productos”, prosiguió el directivo de Colonial. Y para ello Vicente Asenjo subrayó la necesidad de que las empresas patrimonialistas diseñen una oferta acorde a las nuevas necesidades del mercado, proporcionando, por ejemplo, “espacios más próximos a la vivienda de los usuarios y que no correspondan necesariamente a la sede social”. Espacios bien equipados, que eviten tener que trabajar en remoto desde casa, con todos los condicionamientos e inconvenientes sobre espacio, conectividad y bienestar que esto suele suponer.
A la hora de analizar las transformaciones que se deben implementar en los espacios corporativos, Covadonga González Quintana partió de la necesidad de que los responsables de las organizaciones afronten también un cambio de mentalidad corporativa, pasando de “un modelo de control a un modelo de confianza”, para, posteriormente, plantearse el workplace como “un espacio donde coinciden diferentes usos, como respirar cultura corporativa, compartir objetivos, crear comunidad, conectar con otros… y no pensar tanto en el puesto de trabajo como propiedad individual”.
En busca de soluciones para espacios más amplios y eficientes
Una de las principales soluciones de espacio que afectarán a los workplaces se referirá a la aplicación de criterios de densidad más racionales, lo que supondrá, según los expertos, un mayor ratio de ocupación por empleado de los habituales 8 metros cuadrados útiles con los que hasta ahora se ha estado trabajando. Además, se avanzará hacia la implementación de “una arquitectura lo más eficiente y abierta posible”, según Ortega Moreno, junto a otras medidas que permitirán que los edificios sean más atractivos para la demanda. “Hace tiempo, los grandes propietarios nos dimos que cuenta de que, a la hora de comercializar un producto, no había que poner el foco de nuestro discurso en el activo sino que teníamos que hacerlo en la experiencia diaria de usuario”, como precisó Vicente Asenjo, señalando la necesidad de tener en cuenta aspectos como el tiempo que se emplea en llegar al lugar de trabajo, los accesos al mismo, la oferta de servicios en las proximidades…. “Es necesario que nos fijemos más en el usuario, y no tanto en el decisor, como hicimos en el pasado, para que, al final, nuestra oferta sea atractiva”, destacó el directivo de Merlin Properties.
Igualmente, la socia y directora de plug&go se refirió a la importancia de incorporar criterios de sostenibilidad en el diseño del workplace, entendiendo este concepto en un sentido más amplio que no solo incluya parámetros como la electricidad, el clima o la iluminación, sino que incorpore también criterios basados en el bienestar de los trabajadores. “El bienestar como concepto más universal, que engloba la sostenibilidad, es un must para todos los procesos de implantación de usuario, y no solo hay que pensar en el continente sino también en el contenido. Los criterios a tener en cuenta van desde los materiales hasta el vending”, recalcó Covadonga González Quintana.
Por último, los participantes en este segundo webinar organizado por Knight Frank y plug&go analizaron la influencia que la actual situación va a tener en los coworking, partiendo de la premisa de que en muchas compañías las opciones flexibles, como la que estos espacios colaborativos aportan, “complementan perfectamente la toma de decisiones respecto a las oficinas”, según el Director de Patrimonio de Merlin Properties. Y es que, “gracias a esta alternativa, se pueden conseguir soluciones de todo tipo en ubicaciones diferentes y, además, de una manera bastante ágil”, concluyó el Chief Investment Officer de Colonial.
